FAQ - PREGUNTAS FRECUENTES
Aquí se detallarán las preguntas más frecuentes realizadas por los interesados en acceder a la compra de un producto inmobiliario en Loma Verde
¿Cómo y cuándo me suscribo? ¿Estoy comprando un lote o un inmueble? ¿A qué me comprometo?
Generalmente se fija un día y una hora para empezar la suscripción, esto sucede después de haberse reservado con un 5% del valor de la unidad a adquirir y previo a reunirse como mínimo el 70% de los interesados ( pre-venta) del total de las unidades ofrecidas. Recién en ese momento, se fija la fecha para firmar el contrato de suscripción de Obra al Costo (aproximadamente 30 días desde la fecha de confirmación del mínimo previsto) y el adquierente deberá completar el anticipo del 30% solicitado (este anticipo incluye el 5% ya integrado en la reserva) . La firma del contrato significa asumir el compromiso de participar en el Proyecto como un consorcio (cooperativa) que tiene como objetivo principal construir un Parque Industrial, subdividirlo en Propiedad Horizontal y asignar a cada suscriptor la Unidad correspondiente. El Interesado no se estará "comprando" un lote, sino que se está participando de un negocio conjunto, comprando una Unidad funcional de un complejo que se construirá " Al Costo" sin intereses , con ajuste CAC trimestral, administrado en forma tal que su resultado final será la construcción de todo el Parque y, para cada suscriptor, la obtención de una propiedad en Propiedad Horizontal escriturada a su nombre después de la sub- división. . El compromiso de cada suscriptor es participar del proyecto integrando los fondos presupuestados de la forma que se ha programado ( reserva, Contrato de suscripción de obra al costo, escritura de Propiedad Horizontal ).
¿El contrato es en dólares o en pesos?
En el pago de la compra es íntegramente en pesos.
¿Hay comisiones o gastos no incluidos en el costo de la suscripción?
A la firma del Boleto de compraventa se abonará sobre el precio total de la venta, un honorario por intermediación inmobiliaria del 3 % más IVA, más 1% de gastos de Marketing (el 3% se lo lleva el co broker). La estimación del precio de venta incluye los honorarios del desarrollador (WorkStyle) por los servicios prestados. Asimismo, a partir del primer mes se cobra un gasto administrativo mensual . Los impuestos de trámites de aprobaciones, cesiones de tierra, entre otros, así como los impuestos Provinciales y Municipales que se presentan durante el período de obra (ABL y Rentas), no están incluidos en la estimación original de los gastos. Nosotros los abonamos por cuenta y orden de los suscriptores y Posteriormente, y a lo largo del desarrollo, se prorratean entre todos. El presupuesto y el costo de las unidades se presenta en pesos. El contrato de suscripción es en pesos.
¿Qué cobra WorkStyle?
Cobramos honorarios por diseñar, organizar, suscribir y desarrollar el proyecto.
¿El valor de suscripción es fijo o tiene ajustes?
El sistema funciona como quien construye su propio inmueble con un arquitecto que presupuestó la obra. Si el presupuesto está correctamente confeccionado no habrá sorpresas. Sin embargo, existen tres factores que pueden originar mayores costos: - Inflación: incremento en el precio de las obras y trabajos presupuestados. - Obras adicionales: obras no contempladas originalmente pero que se deben encarar por exigencias municipales o del proyecto. Morosidad de los suscriptores: perjudica el flujo de caja necesario para seguir con las obras.
Si es necesario, ¿en qué momento se aplican las cuotas de ajuste?
Lo aportes de los propietarios son los que permiten las contrataciones, son éstos los que marcan el ritmo de las obras. De tal manera, esta situación no se da por deficiencia en la gestión, sino por una limitación de caja. Ninguna medida resulta más efectiva para alcanzar el objetivo que el adelanto de parte de los mayores costos en el cronograma original de aportes, o sea aumentar las cuotas a cuenta de ese ajuste futuro. Los motivos ya fueron expuestos: es el flujo de fondos aportado por los propietarios el que marca el ritmo. Estamos obligados a encontrar el punto de equilibrio entre cronograma original de aportes y cronograma adicional que nos permita llevar el nivel de avance en las obras necesario para no demorar significativamente la inauguración de las obras y entrega de las unidades. La obra sed pagará íntegramente en pesos, con ajuste CAC, divido en 24 cuotas mensuales.
¿Por qué se afirma que todo el inmueble se valoriza luego de la suscripción?
Por la simple razón que a partir de ese momento no hay más oferta (no hay unidades libres) y cualquiera que quiera entrar va a tener que pagar una plusvalía en comparación con quien invirtió desde el pozo si intenta motivar a un suscriptor para que le transfiera su contrato.
¿Quién cubre lo que deja de pagar un moroso?
Inicialmente se cubre con fondos del proyecto (en el que aportaron todos), luego se recupera dicho importe con la cobranza (y sus intereses) al deudor. Si bien hay una serie de medidas contempladas en el contrato para tratar la situación de los morosos, que van desde el cobro de intereses hasta la resolución del contrato con una importante quita en el valor, es de destacar que en todos los proyectos que se desarrollan, la morosidad no es habitualmente un tema realmente limitante ya que los compradores son en su gran mayoría grandes compañías o pequeñas Pymes muy consolidadas que cumplen muy bien con sus obligaciones.
¿Qué pasa si no puedo cumplir el plan de aportes?
La recomendación es preverlo con tiempo para ofrecer la Unidad nuevamente en venta (cesión de los derechos del contrato) y no caer en costos por mora. Habitualmente este procedimiento se hace con la inmobiliaria asiganada u otras de la zona que tienen interés en ofrecer sus servicios.
¿Cómo continúa la financiación del proyecto si muchos dejan de pagar?
El sistema ha probado resistir embates tan fuertes como la devaluación sin corridas generalizadas. Aún con desajustes económicos importantes, la experiencia muestra que el valor de la suscripción se mantiene y que no es difícil recolocarlo aún en momentos de ofertas superiores a lo habitual. El proyecto se financia siempre con el aporte de sus suscriptores, si algunos o muchos dejaran de cumplir habrá que planificar una estrategia para colocar los contratos caídos.
¿Quién administrará el Parque Industrial en el futuro? ¿A partir de qué momento?
Una vez entregado el Parque terminado y durante un lapso de transición, la administración del Parque será llevada adelante por WorkStyle, que será el encargado de cobrar las expensas y utilizarlas para cubrir los gastos. Luego de esta etapa, se contratará para estas tareas a un administrador que designe el Consejo de Administración formado por los propietarios.
¿Qué incluye la infraestructura y la obra presupuestada?
Se incluye todo lo requerido para que las obras del Parque Industrial sean aprobadas y se puedan habitar en condiciones de eficiencia y calidad. A modo de ejemplo puede ver las caracteristicas técnicas constructivas y la infraestructura y servicios.
¿Quién es el dueño de la tierra sobre la que se planifica el Parque Industrial? ¿Cómo se reúne el monto para comprarla? ¿Qué seguridad existe de que se pueda adquirir a los valores planificados?
El dueño de la tierra sera el consocio conformado por cada uno de los inversores suscriptores interesados en la construcción del Parque industrial. Esto se produce una vez que se ejerza la opción de compra del terreno y se suscriban los contratos de adhesión por el grupo previsto para la integración mínima y lograr así el fondeo de las obras del proyecto. El dinero para pagar la tierra lo integran todos los suscriptores (beneficiarios) con el pago del anticipo del 30% (incluye 5% de la reserva) y el saldo según el cronograma de aportes consecutivos y mensuales por el costo total de obra, que será ajustado trimestralmente por el índice CAC.
¿Cuál será la figura legal del Parque: Parque Industrial? Parque Logístico, Recinto cerrado industrial? propiedad horizontal (PH) o Sociedad Anónima?
Si bien en los contratos queda abierta la posibilidad de adoptar distintas figuras legales según convenga a los suscriptores, las circunstancias actuales aconsejan adoptar la figura de un Parque Industrial y Logístico cerrado subdividido en propiedad horizontal.
¿Cuándo puedo conocer el texto del contrato que firmo?
El contrato definitivo se firma siempre antes de pagar el anticipo y una vez que el texto se adecuó a la realidad del Parque Industrial en cuestión. De todas maneras, siempre se comparte una versión preliminar de todos los documentos a suscribir que son de público conocimiento para los interesados de este proyecto.
Puede bajarlos haciendo click aquí.
¿Qué cláusulas contempla el contrato para el suscriptor incumplidor?
El contrato prioriza la necesidad del conjunto y los tiempos y calidad de desarrollo del Parque Industrial. No obstante, el suscriptor incumplidor no se perjudica económicamente, sino que ante dificultades financieras rápidamente puede "vender" su contrato (transferir sus derechos y obligaciones vía cesión) previa cancelación de su deuda, recuperar su inversión y aún hacer alguna diferencia positiva.
¿Puede el proyecto o un lote sufrir modificaciones?
El contrato prevé la posibilidad de que se realicen pequeños ajustes resultantes de la adaptación del proyecto a la realidad. Si contempla, que si hay modificaciones serán compensadas económicamente a su propietario de acuerdo al valor por m2 original. Por modificaciones mayores, que impliquen un cambio rotundo del producto, el propietario tiene la posibilidad de rescindir el contrato. También el proyecto puede ser modificado por cuestiones técnicas, presupuestarias, municipales o comerciales, inciertas en esta primera etapa y /o futuras etapas.